小產(chǎn)權(quán)房

一直以來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房都徘徊在樓市灰色地帶，所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

近日，山東省國(guó)土廳、山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)《國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房屋交易與不動(dòng)產(chǎn)登記銜接有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中強(qiáng)調(diào)“防止小產(chǎn)權(quán)房通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記合法化”。此前全國(guó)開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)時(shí)，坊間有傳言稱小產(chǎn)權(quán)房合法化或?qū)⒋蜷_(kāi)政策窗口，而此通知的發(fā)布則意味著小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”無(wú)望。

特殊政策限制的房子

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，國(guó)家的調(diào)控政策也是需要時(shí)時(shí)關(guān)注的，很多地區(qū)的房子不僅僅是限購(gòu)，還有“限售”，買了之后是不能馬上轉(zhuǎn)手的。

還有其他一些特殊性質(zhì)的房子，比如北京近日推出的共有產(chǎn)權(quán)房，這種房子價(jià)格會(huì)明顯低于同地段、同品質(zhì)的普通商品房，但是只能購(gòu)買相應(yīng)的份額，是通過(guò)實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購(gòu)房人。

但是，如果未滿5年，是不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的。如果滿5年，則可以按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額，轉(zhuǎn)讓對(duì)象仍為符合購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房屋條件的人。

因此，有政策限制的房子在買賣時(shí)，要看清政策規(guī)定，仔細(xì)研究當(dāng)中的限制規(guī)定會(huì)不會(huì)影響自己的居住和使用。

熱點(diǎn)城市商住房

與住宅相比，商住房有以下弊端：商住兩用房土地出讓年限最長(zhǎng)為50年，而且現(xiàn)在需要全款買房；大多數(shù)商住房是商水商電，水電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)高于住宅；商住房不能遷入戶口，不能享受學(xué)校、居委會(huì)等配套設(shè)施；商住的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，要比住宅貴很多；商住的公攤面積比較大，且因?yàn)橛芯幼∫灿修k公，人員混雜，居住環(huán)境差。

今年年初，北京市住建委等5部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限購(gòu)問(wèn)題。對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，之前不限購(gòu)的商住房，現(xiàn)在不僅限購(gòu)，而且只能買二手商住房，此外，商住房購(gòu)房人必須滿足在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄，且在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。此外，即使有資格買商住房的個(gè)人，也無(wú)法跟銀行申請(qǐng)房貸，必須全款。

從個(gè)人來(lái)看，如果一個(gè)人無(wú)房無(wú)貸款記錄，且滿足連續(xù)五年社保和納稅，且有能力全款買房，正常情況下，都會(huì)選擇能落戶、能貸款等普通住宅，而非商住兩用房。

房齡較大的二手房

很多人在買二手房的時(shí)候注意到了地段、配套、戶型、小區(qū)環(huán)境等等因素，卻唯獨(dú)忽視了房齡！其實(shí)，如果二手房的房齡太老，會(huì)對(duì)辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產(chǎn)生影響。所以我們?cè)谫I二手房的時(shí)候，一定要問(wèn)清楚房齡。

首先，房齡會(huì)影響二手房的評(píng)估。土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始算起的，房齡是從開(kāi)發(fā)商建成房屋交房開(kāi)始算起的，兩者相差時(shí)間甚至有超過(guò)10年的，也就是說(shuō)房齡20年，有可能土地使用年限已超過(guò)30年。而如果房齡超過(guò)30年，那就只有個(gè)別銀行能貸款給你了。

其次，房齡越大，你能貸款的年限就越短。一般來(lái)講，二手房的貸款年限要看三個(gè)因素：房齡、貸款人年齡以及規(guī)定的高年限。通過(guò)這三大因素算出來(lái)的貸款年限，取短的。

此外，房齡越老，受到的磨損就越多，出現(xiàn)的問(wèn)題也就越多，因此，就需要對(duì)房屋進(jìn)行修繕。進(jìn)行房屋維修時(shí)，需要耗費(fèi)一定的資金。通常來(lái)說(shuō)，房齡越老，房屋的維修費(fèi)用也就越高。

產(chǎn)權(quán)不明確的房子

產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是購(gòu)房者首先要避開(kāi)的。按照物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，都應(yīng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，才發(fā)生效力；而未經(jīng)登記的，則不發(fā)生效力。因此買房前，我們就要核對(duì)出賣人是否具有產(chǎn)權(quán)。

再比如，房子買完后，前房主的戶口不遷出去。很多人認(rèn)為這沒(méi)有什么大問(wèn)題，但實(shí)際上卻隱藏了很多風(fēng)險(xiǎn)，包括債務(wù)糾紛、拆遷或者小孩上學(xué)等，都容易出現(xiàn)麻煩。

很多人為了孩子能上好學(xué)校而花重金買學(xué)區(qū)房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學(xué)名額被其占用的可能性。

綜上來(lái)看，雖然買房房貸壓力很大，但也不應(yīng)盲目選擇一些價(jià)格較低但是隱藏風(fēng)險(xiǎn)的房子，否則不但可能影響正常的居住和使用，在日后想要轉(zhuǎn)手換房時(shí)，還會(huì)增添很多煩惱。

綜合自央視財(cái)經(jīng)、中國(guó)新聞網(wǎng)等