其一是住建部公布的重大消息，將通過(guò)立法保障租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，其中租期和租金將制度化，更為關(guān)鍵的是基本公共服務(wù)將一視同仁。
其二是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的一篇稿子，商品房庫(kù)存進(jìn)一步降低，主要表現(xiàn)在三四線城市，而且不同三四線城市庫(kù)存狀況分化加劇。
這兩篇稿子一塊看，會(huì)得出一個(gè)驚人的結(jié)論，那就是一二線樓市將徹底告別以往那種大規(guī)模上漲的行情，轉(zhuǎn)而進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。于此同時(shí)，三四線樓市則會(huì)迎來(lái)一波調(diào)整期，那些沒(méi)有大賣(mài)的城市將徹底黯然失色，而在上半年暴漲過(guò)的三四線城市，風(fēng)險(xiǎn)則即將來(lái)臨。
為什么一二線樓市將徹底告別大規(guī)模上漲行情?
一、租房市場(chǎng)迅猛發(fā)展，消化購(gòu)房需求
正如上面第一個(gè)新聞，一二線租客的權(quán)益將從制度上得到極大保障。之前九部委宣布在12個(gè)城市試點(diǎn)住房租賃，試點(diǎn)的目的是要形成可推廣的成果，最終向全國(guó)推廣。
而從昨天住建部的表態(tài)來(lái)看，這些可推廣的成果，最重要的有這么幾點(diǎn)。
其一是要形成一個(gè)科學(xué)合理的租金浮動(dòng)機(jī)制，未來(lái)租金不能任由房東漫天要價(jià);
其二是在租期上要有制度化成果，融360房貸君(fangdai123)大膽猜測(cè)，未來(lái)租房合同會(huì)設(shè)置最短年限，時(shí)間可能在2年左右，鼓勵(lì)簽訂長(zhǎng)約。并給予相當(dāng)?shù)倪`約金作為合同履行之保障。租期一長(zhǎng)，租客既可以免除頻繁搬家的困擾，而且租金在合同中有著明確約定，居住成本會(huì)有一個(gè)很清晰的預(yù)期，相對(duì)于現(xiàn)在頻繁換房，押金被黑的走高租房體驗(yàn)，有了一個(gè)質(zhì)的改善。
其三是基本公共服務(wù)，目前在大城市里最重要的公共服務(wù)在于教育和醫(yī)療，這兩項(xiàng)希望能有所突破。這次試點(diǎn)的12個(gè)城市廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶有一二三線城市，估計(jì)會(huì)形成這方面的試點(diǎn)成果，不同等級(jí)城市要逐級(jí)開(kāi)放教育和醫(yī)療資源，目的是通過(guò)差異化開(kāi)放來(lái)實(shí)現(xiàn)人口的分流，而不至于集中在幾個(gè)特大城市。
二、資金面趨緊是趨勢(shì)，一二線城市個(gè)人房貸量持續(xù)下行
央行上半年報(bào)告顯示，個(gè)人住房貸款余額為20.1萬(wàn)億，增速比一季度低4.9個(gè)百分點(diǎn)，而結(jié)合中央金融工作會(huì)議和下半年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，我們能明顯感覺(jué)到，未來(lái)金融對(duì)房地產(chǎn)的支持將逐漸偏緊，而個(gè)人貸款層面，也已經(jīng)著力向剛需靠攏，這種靠攏不再一味講究降低剛需購(gòu)房門(mén)檻，而是強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健，不能以犧牲居民杠桿為代價(jià)。有條件就買(mǎi)房，沒(méi)條件就租房。且鼓勵(lì)先租后買(mǎi)的升級(jí)模式。
三、熱門(mén)城市再無(wú)周期可言
這是融360房貸君對(duì)當(dāng)前一二線樓市的總體感受，以往調(diào)控總是小跌大漲，給了人們很不好的預(yù)期。而這一次則明顯感覺(jué)到政策的決心和毅力。大城市已經(jīng)普遍建立了較強(qiáng)的樓市“護(hù)城河”，房?jī)r(jià)缺乏暴力上漲的動(dòng)力，而且隨著租房市場(chǎng)的快速發(fā)展，以房地產(chǎn)稅和租房市場(chǎng)為兩大支點(diǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制有望從根本上解決一線樓市的供需矛盾。
最底層的需求由保障房和租房解決，中層需求由自住型商品房解決，高層次需求由市場(chǎng)解決。
三四線樓市可能真的危險(xiǎn)了
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道顯示，三四線樓市庫(kù)存進(jìn)一步分化。都市圈的三四線城市實(shí)際上已經(jīng)沒(méi)有庫(kù)存壓力，反而面臨無(wú)房可售的境地。而更多的三四線城市則仍然沒(méi)有享受到這一輪三四線行情的紅利。
即使是那些房子賣(mài)得不錯(cuò)的三四線城市，眼下也有兩大隱患。
隱患之一：人口流失
以易居35城市消化周期為例，消化周期不足6個(gè)月的城市中有馬鞍山、九江、茂名三個(gè)三線城市。而實(shí)際上這三個(gè)城市的人口實(shí)際上是在流失的，三城市分別下滑了-10%、-10%、-9%。
也就是說(shuō)這些城市房子賣(mài)得這么好，在很大程度上由外部需求支撐。這些人是幫助消化了庫(kù)存，但這些房子并沒(méi)有被用來(lái)居住，實(shí)際上只是庫(kù)存轉(zhuǎn)移了。
我們常說(shuō)，房子的市值由基礎(chǔ)價(jià)值和附加值構(gòu)成，附加值雖然想象空間很大，但它必須依托于基礎(chǔ)價(jià)值，也就是居住屬性。找不到人住的房子，能夠漲一時(shí)，但很快會(huì)被打回原形。
對(duì)于廣大的三四線樓市，我們必須明白一點(diǎn)，人口實(shí)際上是向區(qū)域中心城市集中的，那些遠(yuǎn)離中心城市的房子，別說(shuō)漲了，就是賣(mài)出去都會(huì)成問(wèn)題。
隱患之二：居民杠桿結(jié)構(gòu)性增加
7月21日，社科院國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室(NIFD)國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心發(fā)布《中國(guó)去杠桿進(jìn)程報(bào)告(2017年一季度)》。
報(bào)告顯示，居民中長(zhǎng)期貸款增速達(dá)到了31%，為近兩年內(nèi)的最快增速。而我們知道一二線城市在政策不斷加碼的前提下，貸款實(shí)際上是走低，那么這樣的數(shù)據(jù)只可能來(lái)源于三四線樓市的爆發(fā)。
我們從房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上也能夠得到相同的結(jié)論，上半年排名靠前的40家房企在上半年累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)21143.56億，同比增了54.5%，這部分業(yè)績(jī)有超過(guò)75%來(lái)自于三四線城市。
在熱錢(qián)的推動(dòng)下，三四線居民正常的購(gòu)房計(jì)劃被打破，提前入市，而且是高成本地地提前入市。在很多小城市，去年買(mǎi)房只需準(zhǔn)備十幾萬(wàn)的首付，而在今年，沒(méi)有準(zhǔn)備三四十萬(wàn)的首付款，這也意味著，三四線城市買(mǎi)一套房去年只需要幾十萬(wàn)，而在今年，則普遍超過(guò)了100萬(wàn)。
在收入沒(méi)有明顯增加的情況下，這種高成本入市，可能透支了整個(gè)家族的積蓄，需要用很長(zhǎng)時(shí)間來(lái)填平這個(gè)坑。
更為麻煩的是，這些城市在賣(mài)房子的同時(shí)還在不斷補(bǔ)庫(kù)存，補(bǔ)成本更高的庫(kù)存。隨著熱錢(qián)消退，本地需求提前透支，這部分房子將給當(dāng)?shù)貥鞘袔?lái)更大隱患。
融360房貸君想說(shuō)的是，隨著熱門(mén)城市租房市場(chǎng)快速發(fā)展，以及相關(guān)公共配套向租房人群逐步開(kāi)放，中國(guó)城鎮(zhèn)化的路數(shù)越來(lái)越清晰，那就是不再追求以往那種平均思維，而是努力走大城鎮(zhèn)化的路線。大城市將越來(lái)越具包容性，而三四線小城市隨著人口的流失，房地產(chǎn)會(huì)首先喪失想象力。
